澳洲地产中介用 AI 写房源描述：5 个可直接复制的 ChatGPT 提示词

很多澳洲华人地产中介每周要写 10 个以上的 listing，英文房源和中文房源都要写，每篇都要花半小时。这还不算打电话、带看和跟进买家的时间。

写 listing 本身不难，难的是每次都要从空白页开始。同样是三房两卫，写到第 8 个的时候，你很难不开始复制粘贴上一篇然后改几个词——这正是 REA 上大量描述读起来一模一样的原因。

华人中介还有一层额外负担：你的买家同时在 REA 看英文房源，也在微信群、小红书上找房。英文 listing 和中文房源简介是两份完全不同的文档，如果都要手写，工作量直接翻倍。

ChatGPT 能很好地处理这两件事——前提是给它正确的提示词。

1. 为什么地产 listing 特别适合用 AI

写 listing 需要两件同时发生的事：情感框架（为什么这套房子会改变某人的生活）和卖点排序（买家关心什么、按什么顺序关心）。

大多数中介会偏向其中一个。结果要么是一篇读起来像建筑规格表的文案，要么是三段都在讲"清晨阳光透过百叶窗洒入"、却把停车位埋在最后一行的抒情散文。

AI 的优势正是在于：给它正确的输入，它能同时做好两件事，30 秒出稿。你的工作变成：提供正确的输入，然后用 2 分钟把 AI 稿调成你的语气。

对于华人买家，AI 还有一个额外优势——它可以直接写简体中文，不需要你翻译英文稿，也不需要你另外找人来写。

2. 什么样的 REA/Domain 房源描述才有效

在进入提示词之前，先明确你在为哪些行为优化。REA 和 Domain 上的 listing 是被扫描的，不是被阅读的。买家看标题和前两句话，3 秒内决定要不要点进去。

标题要用生活卖点开头，不要用卧室数量。"3 bed 2 bath" 是筛选条件，不是吸引点。"北向采光，步行 6 分钟至 Chatswood 火车站，Chatswood Public 校区" 才是让人点击的理由。

卖点排序决定第一印象。华人买家（尤其是有孩子的家庭）的优先级大致是：校区 → 交通 → 停车和储物 → 采光 → 厨房质量 → 卧室布局 → 户外空间 → 其他。不要把双车库写在第四段。

地点描述要具体。"靠近交通" 没有意义。"步行 5 分钟至 Burwood 火车站，Burwood Public 学区内" 才是买家在做决策时真正需要的信息。

投资买家和自住买家读的是不同的文案。 自住买家要情感共鸣；投资买家要租金回报率、出租率、低维护成本。同一套房，面向不同买家需要两版不同的描述——提示词 5 专门处理这个场景。

3. 5 个提示词模板（可直接复制）

以下 5 个提示词可以直接用。把方括号里的内容换成你的房源信息，粘贴进 ChatGPT 或 Claude，30 秒出稿。

提示词 1 — 标准 REA/Domain 房源描述

适用于所有常规住宅 listing。"生活卖点" 这一行最关键，花 30 秒想清楚再填。

请为 realestate.com.au 写一篇英文房源描述。 房产：[地址和城区]，[卧室数]床/[卫生间数]浴/[车位数]车。 主要特点：[列出 5–6 个，例如：北向客厅、石英石台面厨房、全屋中央空调、双锁车库、650 平方米地块]。 生活卖点：[例如："步行可至 Chatswood 火车站，Chatswood Public 学区内"]。 目标买家：[例如："从公寓升级的家庭" 或 "年轻专业人士夫妻"]。 语气：温暖但专业，不用 "stunning" "gorgeous" 等过度修饰词。 长度：120 至 150 个英文单词。 开头用生活卖点，不要用卧室数量。

提示词 2 — 仅生成 3 个标题选项

在提示词 1 出稿后单独跑这个。从 3 个选项里选最匹配你目标买家的那个，不一定是听起来最"高端"的那个。

请为以下 REA 房源写 3 个英文标题选项。 房产：[简短描述，例如："4 床家庭住宅，Burwood，650 平方米北向地块"]。 目标买家：[例如："华人家庭，校区优先"]。 每个标题不超过 10 个英文单词。不用感叹号。不用 "stunning""gorgeous" 等修饰词。 聚焦生活卖点或地段优势，不要只列规格。

好的输出示例：

"North sun, school catchment, room for the whole family"
"Burwood Public catchment — 650sqm, north-facing, move-in ready"
"The family upgrade on Belmore Road you've been waiting for"

没有好提示词时 ChatGPT 的默认输出：

"Stunning Family Home in Prime Location!"
"Gorgeous 4-Bedroom Masterpiece — Must See!"
"Dream Home Alert: Incredible Burwood Property"

为什么第二组在 REA 上没用：感叹号显得急迫，"prime location" 等于什么都没说，"must see" 自 1998 年以来出现在每一篇 listing 里。买家已经学会了直接跳过这类词。

提示词 3 — 翻新房或新建房的重点描述

通用 AI 会写 "renovated throughout"——买家早就不相信这个词了。这个提示词强制 AI 说具体内容。

请写一篇强调翻新质量的英文房源描述。 原始建造年份：[例如：1972 年]。 翻新范围：[例如："2023 年全新厨房和两间卫生间，全屋更换工程木地板，重新粉刷天花板"]。 翻新亮点（买家真正在意的细节）：[例如："Smeg 家电，40mm Calacatta 石英石台面，无框淋浴屏，卫生间地砖铺到顶"]。 不使用 "renovated throughout" 这个短语。提及每个房间时要具体。 语气：自信但不夸张，130 至 160 个英文单词。

提示词 4 — 华人买家专用中文版

这是本文针对华人中介最独特的一个提示词。直接生成中文，用于微信群发送、小红书发帖或中文地产平台。华人买家优先看校区、交通、投资价值，文风要直接和具体——澳洲地产市场的华人买家对浮夸的语言是反感的。

请用简体中文写一篇房源介绍，用于微信或中文地产平台。 房产：[地址和城区]，[卧室数]床/[卫生间数]浴/[车位数]车，土地面积 [来自产权证的数字]。 重点（填写适用的）： - 学区：[学校名称和年级范围] - 交通：[火车站名称，步行分钟数] - 华人配套：[例如："步行 5 分钟至 Eastwood 亚洲超市街"] - 投资参考：[估计租金回报率区间，仅限来自市场数据的数字] 语气：直接、具体。华人买家偏好事实，不需要生活化的修辞。 长度：不超过 200 个汉字。 不包含任何价格估算或价格区间。

使用这个提示词的输出可以直接发到微信群，或复制到小红书。无需翻译，也无需另外找人代写中文文案。

提示词 5 — 投资者版本改写

自住买家文案和投资买家文案方向相反。自住买家要情感和生活化语言；投资买家要租金收益、出租稳定性、低维护成本。当你的卖家想吸引 SMSF 买家或跨州投资者时，用这个。

请把以下房源描述改写为面向投资者的英文版本。 原始描述：[粘贴你现有的房源文案] 适用时加入： - 距离交通、大学或医院的具体距离（写出名字） - 当前出租状态：[空置 / 已出租，周租金 $X——仅在你有确认数字时填写] - 估计租金回报率区间：[仅限可核实的市场数据] 删除：面向自住买家的生活化语言（晨光、娱乐露台等）。 替换为：租客需求驱动因素、低维护特点、资本增长背景。 语气：理性分析，不做销售式推销，120 至 140 个英文单词。

4. 为小红书和微信朋友圈写房源

小红书和微信朋友圈的房源文案与 REA 完全是不同的格式。几个关键区别：

更短。小红书正文最好控制在 150 字以内，朋友圈更短。买家在刷信息流，不是在读一篇文章。

更感性的开头。小红书的逻辑是先用一句话引起共鸣，再说房子。"在澳洲买房，这个校区不要太香" 比直接列出房源规格更容易被人停下来看。

图片说明要写进去。在小红书上，图片下面的文字说明是买家最先看到的，不是正文。每张图写一句话的说明，比全文更重要。

用提示词 4 生成基础中文版本，然后自己把开头改成一句共鸣句，再加上图片说明。整个过程 3 分钟。

适合小红书开头的共鸣句例子：

"买在这个校区，省下几十万的择校费"
"从 CBD 开车 20 分钟，但住起来像是郊区别墅"
"带孩子的家庭看过来，这个学区房真的不贵"

这类开头 ChatGPT 写不好——它不了解澳洲华人社区的语境。这一步自己写，30 秒，替换提示词 4 生成的第一句话。

5. 澳洲消费者法（ACL）：AI 绝对不能写的内容

硬性边界——以下内容绝对不能让 AI 生成：

• 价格区间、价格指导或估值。澳洲消费者法第 29 条将房产价格的误导性陈述列为严重违规。AI 不知道卖家的底价，也不知道当前可比成交价，它会生成一个听起来合理的数字——但那个数字是它编的。永远不要包含 AI 生成的价格信息。
• 土地面积、建筑面积或房间尺寸。这些数字必须来自产权证书、议会记录或有执照的估价师，不能来自 AI 估算。listing 中的尺寸错误是误导性陈述索赔的依据，在各州的《不动产法》和 ACL 下都有责任风险。
• "DA 已批准" 或 "开发潜力"。没有议会文件支撑，这类表述是你要为之负责的陈述。AI 不知道你的地块有没有挂牌限制或遗产保护，永远不要让它写开发类语言。
• 拍卖条款或销售方式细节。澳洲各州对拍卖均有特定披露要求。拍卖相关文案需要有执照的中介审核，不能由 AI 生成。
• 买家个人信息。不要把买家姓名、贷款预批金额、出价数字或联系方式粘贴进 ChatGPT。《1988 年隐私法》限制将可识别客户数据共享给境外处理商，且 ChatGPT 可能将你的输入用于模型训练，除非你调整了数据控制设置或使用临时聊天模式。

安全边界总结：AI 写生活卖点、城区介绍、特点描述和标题文案。所有事实性数字（价格、面积、审批、销售方式）由你自己从核实来源输入。

6. 我怎么用：10 分钟完成一篇 listing

以下是我实际使用的顺序。从开始到结束，一篇 listing 10 分钟。

1. 整理输入信息（2 分钟）：房产地址、卧室/卫生间/车位，5–6 个特点（来自你的看房笔记），生活卖点（最近的火车站或学校），目标买家类型。这些信息直接填进提示词 1，不需要重新组织语言。
2. 生成英文描述（1 分钟）：粘贴提示词 1 加上房源信息到 ChatGPT，读一遍输出，检查每个事实性描述是否与你的看房笔记一致，有不符的地方直接改。
3. 生成 3 个标题选项（1 分钟）：跑提示词 2，从 3 个选项里选最匹配目标买家的那个。
4. 按自己语气调整（3 分钟）：加一个 AI 不可能知道的具体本地细节（一条街名、一个公园、一个翻新细节）。去掉任何听起来像其他中介的词。这一步大多数人会跳过——不要跳。
5. 如需中文版（2 分钟）：跑提示词 4，填入学校、火车站和华人配套。复制到微信群或中文地产平台。无需翻译。
6. 上传到 REA/Domain（1 分钟）：粘贴标题和描述，完成。

对比以前的做法：打开空白文档，盯着看 5 分钟，写一版觉得太普通，改两遍，发现标题不够好，从头来过。35 分钟没了。

7. 下一步

如果上面的 5 个提示词已经够你入门：把它们复制到一个备忘录文件里，在接下来 3 个 listing 上跑一遍，根据输出调整语气指令。大多数中介到第 3–4 个 listing 就找到了自己的节奏。

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